El término Acta Torrens se refiere a un procedimiento de registro judicial para títulos de propiedad inmobiliaria, creado por Sir Richard Torrens en 1857.
Este sistema surgió como respuesta a las complicaciones del método tradicional de transmisión de títulos, buscando facilitar la movilización de la tierra y el crédito hipotecario.
Su implementación permitió conocer las cargas y derechos reales sobre las propiedades, eliminando así las cargas ocultas.
Procedimiento de registro judicial para títulos de propiedad inmobiliaria ideado por Sir Richard Torrens (1857), primer ministro de Australia meridional. Torrens, que ocupaba el cargo de Registrador General en dicho país, pudo apreciar las dificultades que entrañaba el sistema vigente de transmisión de tales títulos. Para remediarlas elaboró un proyecto tendente a facilitar la movilización de la tierra y el crédito hipotecario sobre ella, conocer las cargas y derechos reales que la gravasen y poner fin a las cargas ocultas. Elegido diputado por Adelaida, presentó al Parlamento su proyecto, que fue aprobado y sancionado por el Gobernador General el 27 de enero de 1858 bajo el nombre de Real Property Act.
El sistema, aunque original, tiene precedentes en las cartas hipotecarias prusianas e incluso en los asignados de la Revolución Francesa y las cédulas hipotecarias de los Decretos de Mesidor del año III. Funciona centralizado en una oficina para todo el territorio, dependiente de un Registrador General, a cuyas órdenes hay dos clases de funcionarios: los jurídicos, que califican los títulos, y los topógrafos, que tienen a su cargo las operaciones planimétricas de identificación de los inmuebles. Cada título referido a una finca contiene su descripción, plano y determinación del derecho inscrito. La existencia de una sola oficina no es sustancial y otros países que adoptaron el sistema crearon varias con determinada competencia territorial.
El procedimiento de inmatriculacíón se inicia mediante solicitud escrita, a la que se unen los títulos justificativos del derecho cuya inscripción se pretende, un plano levantado por un agrimensor jurado y una libranza por el importe de los gastos que origine la inscripción. Una vez realizada la identificación real de la finca, la solicitud pasa a los funcionarios de orden jurídico, quienes dictaminan sobre la procedencia o improcedencia de acceder a la inmatriculación. Si la Comisión que preside el Registrador General informa favorablemente, se concede un plazo para que los interesados puedan formular la oposición. De no existir ésta o rechazarse las formuladas, se expide un título con el plano de la firma al solicitante de la inscripción, que así puede acreditar de modo absoluto su propiedad sobre el fundo. Aunque se adoptan garantías por demás minuciosas, es posible que los verdaderos propietarios queden expropiados. Si el Registro ha expedido un título a favor de otra persona, el verdadero propietario no recupera su propiedad, pero es resarcido mediante el abono de una suma con cargo a un fondo que se nutre con el dos por mil del valor de los títulos inscritos.
El título, que simboliza la finca, tiene como caracteres esenciales, según el hipotecarista J. González:
1) está expedido en nombre del Estado, como si éste entregara directamente la propiedad alodial y respondiera de las consecuencias de su inmatriculacíón;
2) es irrevocable y anula en consecuencia la fuerza real de los títulos anteriores;
3) contiene de modo sinóptico los datos descriptivos de la finca y de los derechos que la afectan;
4) sirve no sólo de medio de prueba, sino también de soporte a la propiedad, de suerte que la posesión del documento o las relaciones jurídicas de que sea objeto repercuten sobre aquel derecho real.
Al sistema no le han faltado apologistas ni detractores. Los primeros, encabezados por el propio Torrens, pusieron de relieve que eliminaba la inseguridad, era más barato, preciso y claro que cualquier otro, simplificaba los tratos, revalorizaba las fincas, disminuía los pleitos y protegía contra todo fraude. Los segundos le han censurado la inscripción facultativa con el argumento clásico de que quien tiene una buena titulación no precisa del Registro y quien carece de ella o posee una deficiente prueba documental no puede tener acceso al mismo; es, según ellos, difícilmente aplicable en países antiguos donde la propiedad se halla dividida y desmembrada y moviliza excesivamente la propiedad, aparte de implicar no pocas dificultades para ciertas necesidades del tráfico jurídico.
El sistema ha sido acogido posteriormente en diversos países. Gran parte de ellos son o eran Dominios o posesiones británicas. De Australia pasó a Tasmania, Nueva Gales del Sur, Nueva Zelanda, Australia occidental, Islas Fidji, Colombia Británica, Establecimientos del Estrecho de Malaca, Congo, Túnez, Nueva Caledonia, Madagascar, Argelia y la propia Inglaterra, aunque todos los adoptantes han introducido modificaciones. España lo adoptó para sus posesiones del Golfo de Guinea, Protectorado de Marruecos y el Sahara a principios del siglo xx, si bien con anterioridad lo había introducido en las Islas Filipinas. Véase Hipoteca.
